房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动ღ✿✿★✿。

　　▶ 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通ღ✿✿★✿：政府流向开发商ღ✿✿★✿、开发商流向消费者ღ✿✿★✿、消费者之间的转移ღ✿✿★✿！

　　行政命令式ღ✿✿★✿：划拨/协议出让ღ✿✿★✿。危改项目嘿嘿连载下载汅api免费旧版破解版ღ✿✿★✿、工商企业改造ღ✿✿★✿、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里ღ✿✿★✿。

　　2嘿嘿连载下载汅api免费旧版破解版ღ✿✿★✿、土地收购ღ✿✿★✿：直接收购获得土地ღ✿✿★✿，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税嘿嘿连载下载汅api免费旧版破解版ღ✿✿★✿、土地增值税ღ✿✿★✿、所得税ღ✿✿★✿、印花税欧宝娱乐ღ✿✿★✿、契税等税费; 3ღ✿✿★✿、收购有土地的公司ღ✿✿★✿：为了避免缴纳契税与营业税等ღ✿✿★✿，一般都通过直接收购公司的股权ღ✿✿★✿，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费ღ✿✿★✿，不用缴纳营业税ღ✿✿★✿、土地增值税ღ✿✿★✿、契税ღ✿✿★✿。这是近年来比较红火的一种方式ღ✿✿★✿，比如万科收购浙江南都嘿嘿连载下载汅api免费旧版破解版ღ✿✿★✿，香港路劲收购顺驰ღ✿✿★✿。

　　通过在土地市场进行招标ღ✿✿★✿、拍卖ღ✿✿★✿、挂牌公开获得土地ღ✿✿★✿，这也是自2002年7月以来ღ✿✿★✿，获取土地的主要方式ღ✿✿★✿。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准ღ✿✿★✿。

　　选择预售条件宽松欧宝娱乐ღ✿✿★✿、±0可以卖楼ღ✿✿★✿、资金占用少的城市ღ✿✿★✿，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选欧宝娱乐ღ✿✿★✿。

　　深耕目前已进驻城市欧宝娱乐ღ✿✿★✿，特别是成都欧宝娱乐ღ✿✿★✿、长沙ღ✿✿★✿、江阴ღ✿✿★✿、沈阳OB欧宝体育OB欧宝体育ღ✿✿★✿。ღ✿✿★✿，ღ✿✿★✿，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目ღ✿✿★✿，保证三年的开发量欧宝娱乐ღ✿✿★✿，做好土地储备结构规划并严格执行嘿嘿连载下载汅api免费旧版破解版ღ✿✿★✿。

　　同行案例ღ✿✿★✿：恒大07年中进入长沙ღ✿✿★✿，至今共有5项目欧宝体育网页登录ღ✿✿★✿，ღ✿✿★✿，均以住宅为主ღ✿✿★✿，只有一个是过100万平方米大盘ღ✿✿★✿，其他均为40-50万平方米的项目ღ✿✿★✿，够恒大三年的销售周期ღ✿✿★✿，现在恒大销售金额已是长沙冠军欧宝娱乐ღ✿✿★✿。

　　投资开发部ღ✿✿★✿：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂ღ✿✿★✿、股权收购）——成交确认书移交给项目公司ღ✿✿★✿。

　　成本部ღ✿✿★✿：控制性成本目标（限额指标ღ✿✿★✿、成本控制系统规范）ღ✿✿★✿、可研版成本ღ✿✿★✿。（根据设计部提供的规划要点进行估算）

　　设计部ღ✿✿★✿：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审ღ✿✿★✿。

　　采购部ღ✿✿★✿：施工图顾问单位——景观ღ✿✿★✿、室内ღ✿✿★✿、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购ღ✿✿★✿。

　　设计部ღ✿✿★✿：配套工程图纸（水ღ✿✿★✿、电欧宝娱乐ღ✿✿★✿、燃气ღ✿✿★✿、排污）ღ✿✿★✿、配合销售的设计输入（合同附图欧宝体育app登陆ღ✿✿★✿，ღ✿✿★✿、模型嘿嘿连载下载汅api免费旧版破解版ღ✿✿★✿、交楼标准）ღ✿✿★✿。

　　采购部ღ✿✿★✿：分包工程及材料设备采购ღ✿✿★✿。（主要包括消防ღ✿✿★✿、人防ღ✿✿★✿、永久水电ღ✿✿★✿、燃气ღ✿✿★✿、铝合金门窗ღ✿✿★✿、幕墙ღ✿✿★✿、精装修等）

　　工程部ღ✿✿★✿：组织各专项验收——竣工验收（毛坯）——组织整改——移交物业ღ✿✿★✿。（精装修一般都是毛坯入伙后ღ✿✿★✿，委托开发商装修ღ✿✿★✿，单独签订协议ღ✿✿★✿。政府验收标准？质量衡量标准？）