欧宝娱乐APP在线登录入口ღ◈✿，OB欧宝体育ღ◈✿，欧宝体育app官网下载ღ◈✿，欧宝体育app在线欧宝体育app在线ღ◈✿，欧宝体育网页OB欧宝·体育ღ◈✿。退回十年ღ◈✿，旅游和地产还有着泾渭分明的区别ღ◈✿：旅游主要是经营性的ღ◈✿，面向游客ღ◈✿。旅游区是西方理论所定义的公域(Public Sphere)ღ◈✿，迎来送往ღ◈✿，靠接待的人次多少挣钱ღ◈✿。而房地产以住宅为主ღ◈✿，面向私人ღ◈✿，挣的是一次性销售的钱ღ◈✿。住区是私域( Private Sphere)ღ◈✿，以封闭式管理ღ◈✿、高墙大院彰显身份ღ◈✿。

　　旅游业有自己的旅游理论ღ◈✿、旅游专家ღ◈✿、旅游学校ღ◈✿。就拿旅游界的两位名人来说ღ◈✿：魏小安是“国家旅游局”的前任官员ღ◈✿，现在是“中国旅游协会休闲度假分会”秘书长ღ◈✿，没有地产二字ღ◈✿。吴必虎是北京大学“旅游研究与规划中心”主任ღ◈✿，“国际旅游学会”秘书长ღ◈✿，他主编的杂志ღ◈✿，叫《旅游规划与设计》ღ◈✿，也没有地产二字ღ◈✿。

　　两者本来相安无事ღ◈✿。但传统住宅开发机会的收紧ღ◈✿，把一批房地产商们逼入了旅游开发的领域ღ◈✿。新概念应运而生ღ◈✿。

　　中国方块字的组合能力非常神奇ღ◈✿：旅游和地产两个词往一起一搁ღ◈✿，就创造了一个新词ღ◈✿。随着这个妙词儿的诞生ღ◈✿，既涌现出了一批新兴的旅游地产项目ღ◈✿，也让一部分原来的地产项目摇身一变有了新面目ღ◈✿。

　　特别是近几年来ღ◈✿，地产开发与旅游开发的结合方式不断创新ღ◈✿，新产品类型和新概念层出不穷OB欧宝体育ღ◈✿。旅游地产这个本就模糊的词ღ◈✿，慢慢显得不够用了ღ◈✿，沟通中让人不那么满意了ღ◈✿：“这算什么旅游地产？就是地产ღ◈✿！”ღ◈✿、“我们是做旅游的ღ◈✿，别跟我提地产”ღ◈✿、“旅游地产这个词到底是并列结构ღ◈✿，还是偏正结构？”在实际工作中ღ◈✿，我们会碰到各种各样的争论和质疑ღ◈✿。对市场上一些有影响力的开发项目是否算旅游地产8x网站现在所有浏览器都打不开ღ◈✿，也是说法不一ღ◈✿。

　　是时候厘清一下这个概念了ღ◈✿，是时候对“旅游地产”这个筐进行一下细分了ღ◈✿！基于中国旅游地产市场的现状ღ◈✿，本文将其分为以下五种类型ღ◈✿：

　　位于旅游区内ღ◈✿、服务于游客的公共旅游设施开发ღ◈✿，就是旅游开发ღ◈✿。主要包括ღ◈✿：旅游景区ღ◈✿、旅游酒店和度假村ღ◈✿、旅游商业ღ◈✿。

　　旅游景区的类型多种多样ღ◈✿，但按人为开发机会可以简单分为三类ღ◈✿：人造主题景区ღ◈✿、各类古城古镇ღ◈✿、自然与名胜古迹景区ღ◈✿。其中人造主题景区是旅游开发中开发空间最大ღ◈✿、适应性最广的一种ღ◈✿。

　　上世纪80年代ღ◈✿，北京和河北正定的红楼梦拍摄基地ღ◈✿、央视无锡影视基地的成功ღ◈✿，掀起了第一个人造主题景区的热潮ღ◈✿。1989年深圳锦绣中华ღ◈✿、中华民俗村ღ◈✿，1992年北京的世界公园等ღ◈✿，带动了一波微缩景观ღ◈✿、民俗风情的人造主题景区建设ღ◈✿。时至今日ღ◈✿，中国人造主题景区整体上已经完成从简单观光类向休闲娱乐转变ღ◈✿。运用各种新技术手段的娱乐ღ◈✿、文化演艺成为亮点ღ◈✿。

　　一些大型人造主题景区的吸引力ღ◈✿，已经成为可与传统名山大川观光相匹敌的新力量ღ◈✿。以2012-2013年度中国旅游百强景区排行榜为例ღ◈✿，前三名中ღ◈✿，除故宫博物院是老祖宗留下的外ღ◈✿，深圳华侨城旅游度假区ღ◈✿、广州长隆旅游度假区都属于大型人造景区ღ◈✿。

　　在中国的古城古镇类旅游区中ღ◈✿，人工改造和新建的力量也在增强ღ◈✿。例如ღ◈✿：乌镇西栅ღ◈✿，经统一开发改造和统一运营ღ◈✿，一跃成为中国古镇的第一景区ღ◈✿，不仅完全超越原来的乌镇东栅ღ◈✿，甚至超越了“第一水乡”江苏周庄ღ◈✿、浙江距上海最近的古镇西塘ღ◈✿。在乌镇尝到甜头的中青旅OB欧宝体育ღ◈✿，在北京密云又投资建设了“古北水镇”ღ◈✿，人造的力量进一步得到强化ღ◈✿。

　　面向游客的旅游开发ღ◈✿，还包括旅游区中为游客服务的商业ღ◈✿、酒店和服务设施ღ◈✿。在迪士尼乐园ღ◈✿、环球影城ღ◈✿、乐高小镇等旅游项目中ღ◈✿，充满魅力的商业设施ღ◈✿，是构成整个旅游区吸引力的一部分ღ◈✿。高品质的酒店开发ღ◈✿，是强化大旅游区整体旅游吸引力的重要环节ღ◈✿。

　　中国在高端酒店方面主要靠引入国际酒店管理品牌ღ◈✿，洲际ღ◈✿、喜达屋ღ◈✿、雅高ღ◈✿、万豪ღ◈✿、凯悦ღ◈✿、希尔顿等ღ◈✿。但在精品度假酒店等方面ღ◈✿，出现了一些经典之作ღ◈✿，例如ღ◈✿：柏联精品酒店ღ◈✿、悦榕庄酒店度假村等8x网站现在所有浏览器都打不开ღ◈✿。需要提醒的是ღ◈✿，很多酒店看似孤立存在ღ◈✿，实则依托于大旅游区地带ღ◈✿。例如ღ◈✿：丽江的玉龙雪山下ღ◈✿、浙江杭州的西溪湿地旁ღ◈✿、腾冲的和顺古镇ღ◈✿、香格里拉地区的仁安等ღ◈✿。

　　大旅游区自身的旅游吸引力越强ღ◈✿，能够支撑的酒店度假数量越多ღ◈✿。一个突出的例子ღ◈✿，是三亚的亚龙湾ღ◈✿，十几家豪华酒店和度假村鳞次栉比ღ◈✿。全国独一无二的资源环境ღ◈✿，造就了这种高度聚集的豪华酒店带ღ◈✿。

　　总结一下ღ◈✿，以服务游客为目的的旅游景点和旅游设施开发ღ◈✿，就属于旅游开发(无需加地产二字)ღ◈✿。如果项目本身不是旅游景点或不以服务游客为主ღ◈✿，就不是旅游开发ღ◈✿。

　　曾有反感旅游地产概念的地产人士指出ღ◈✿：中国目前的旅游地产ღ◈✿，多数是旅游地地产ღ◈✿。

　　旅游地地产ღ◈✿，是以度假型住宅销售为主要目的的房地产开发项目ღ◈✿，选址于旅游度假地ღ◈✿，产品规划和设计上强调度假感ღ◈✿。

　　最突出的代表莫过于海南的各种度假住宅项目ღ◈✿。无论是三亚湾8x网站现在所有浏览器都打不开ღ◈✿、海棠湾8x网站现在所有浏览器都打不开ღ◈✿、清水湾ღ◈✿，还是热带雨林ღ◈✿、森林公园ღ◈✿、温泉选址于旅游资源优越的地带ღ◈✿，在住宅产品设计中充分体现度假感ღ◈✿。有的大盘配备了会所ღ◈✿、商业街ღ◈✿、餐饮ღ◈✿、文化设施等ღ◈✿，但依然可视为是强化版配套ღ◈✿。

　　在海南尝到甜头的开发商ღ◈✿，现在将目光投向了云南ღ◈✿。在海南清水湾一战大捷的雅居乐ღ◈✿，在云南找到了替代品腾冲ღ◈✿。据说ღ◈✿，进驻云南的时候ღ◈✿，雅居乐高管几乎把云南走遍ღ◈✿，最后选择了腾冲的这个地方ღ◈✿。这里森林ღ◈✿、河流ღ◈✿、峡谷ღ◈✿、湿地俱全ღ◈✿，高黎贡山犹如明珠一样矗立在不远的地方ღ◈✿。

　　方兴地产则选择了更为成熟的丽江ღ◈✿。“金茂雪山语”的文案描述ღ◈✿，是旅游地地产的经典代表ღ◈✿：“占据丽江顶级度假区不可再生之地ღ◈✿，金茂雪山语713亩磅礴疆域居丽江度假地产之首ღ◈✿。项目雄踞丽江北部高端度假区首排界面ღ◈✿，直面玉龙雪山ღ◈✿，周边铂尔曼ღ◈✿、悦榕庄等国际品牌高端酒店云集ღ◈✿，北半球唯一的雪山高尔夫球场近在咫尺ღ◈✿，价值毋庸置疑”ღ◈✿。

　　旅游地地产的卖点往往包括两个部分ღ◈✿：占据XXX绝版景观的第一线/核心地带这是其依托的旅游地核心资源ღ◈✿；高尔夫/豪华酒店/温泉等等这是其高端生活配套ღ◈✿。

　　旅游地地产的本质和内在开发逻辑ღ◈✿，仍是房地产开发和销售ღ◈✿，只不过是强化度假性的房产ღ◈✿。如果称其为旅游地产ღ◈✿，则必然是偏正结构重心仍落在后二字上ღ◈✿。也可以称之为旅游性地产ღ◈✿、旅游者地产ღ◈✿，但最准确的还是称之为旅游地地地产ღ◈✿。

　　景观地产概念最突出的代表是“海景房”ღ◈✿。但旅游地的概念更丰富ღ◈✿，不只是景观ღ◈✿。

　　例如ღ◈✿：海南的魅力ღ◈✿，不只是海ღ◈✿，更是中国唯一的热带海岛OB欧宝体育ღ◈✿。这是中国其它地区的海景房难以媲美的ღ◈✿。在海南的魅力中OB欧宝体育ღ◈✿，气候与景观同等重要ღ◈✿，椰林与沙滩缺一不可ღ◈✿。

　　云南的气候虽然无法与海南媲美ღ◈✿，但也有其独特优势许多地方都是四季如春ღ◈✿。昆明ღ◈✿、大理四季如春ღ◈✿，全年温度基本恒定在15-20℃ღ◈✿。丽江的大部分地区冬暖夏凉ღ◈✿。西双版纳平均气温更温暖些ღ◈✿，但最热的时候平均气温也只有28℃OB欧宝体育ღ◈✿，1月的平均气温是16℃ღ◈✿。

　　相比之下景观地产就简单的多了ღ◈✿。各地常见的湖景房ღ◈✿、山景房ღ◈✿、江景房等度假住区ღ◈✿，都是景观地产的不同类型ღ◈✿。

　　旅游地地产在中国数量庞大ღ◈✿。小到全国各地的各种山水资源别墅ღ◈✿，大到一直火热的海南和现在火热的云南房地产开发ღ◈✿，俯拾皆是ღ◈✿。这也是旅游地产大概念下ღ◈✿，最容易泥沙俱下ღ◈✿，也最容易受人抨击ღ◈✿、产生争议的一类ღ◈✿。

　　旅游地产概念之所以产生争议ღ◈✿，是很多人担心其成为“万恶的开发商”盖房卖房ღ◈✿、炒作概念的假面8x网站现在所有浏览器都打不开ღ◈✿。因此多数人认为ღ◈✿，旅游地产应该是旅游+地产首先应该是旅游区开发ღ◈✿，同时搭配住宅用地以满足投资商的盈利需要ღ◈✿。

　　华侨城是此类旅游地产开发商的经典代表ღ◈✿，也被称为中国“旅游地产第一股”ღ◈✿。从1989年深圳锦绣中华开始ღ◈✿，经过二十多年的发展ღ◈✿，华侨城在大型人造旅游景区开发方面的成绩有目共睹ღ◈✿，探索出了多个类型的旅游产品ღ◈✿，其中“欢乐谷”作为连锁品牌在多个城市落地ღ◈✿。深圳东部华侨城规模巨大ღ◈✿，旅游内容综合ღ◈✿，是华侨城旅游开发能力的代表之作ღ◈✿。

　　结合旅游区ღ◈✿，是华侨城的住宅大盘ღ◈✿，作为旅游开发的利益回报ღ◈✿。以深圳为例ღ◈✿，华侨城“波托菲诺”曾是房地产业界的经典作品ღ◈✿。在东部华侨城ღ◈✿，住宅产品“天麓”更是获利颇丰ღ◈✿。

　　旅游景区+住宅开发的模式ღ◈✿，一旦运作成功ღ◈✿，有利于投资商与地方政府的双赢ღ◈✿，因此受到广泛认可ღ◈✿。目前许多大型旅游地产项目皆是如此ღ◈✿，只是在旅游与地产的开发节奏上ღ◈✿，进行了各自的调整ღ◈✿。

　　此类项目一般占地规模巨大ღ◈✿，动辄千亩以上ღ◈✿。例如世纪金源集团的“贵安新天地”项目ღ◈✿，推出了贵安水世界ღ◈✿、贵安欢乐天地等大型旅游项目ღ◈✿，换取的是总占地超过7千亩的巨幅土地ღ◈✿。

　　与土地规模巨大ღ◈✿、选址一般较为偏僻等因素相关ღ◈✿，此类项目的总体拿地成本较低ღ◈✿，前期很容易被视为开发商圈地行为ღ◈✿，但事实上要想成功开发ღ◈✿，对企业的资金实力和旅游开发能力都提出了很高的要求ღ◈✿。很多前期声势很大的项目ღ◈✿，三五年后已销声匿迹ღ◈✿。

　　我们将此类型称为“旅游+地产”ღ◈✿，而不是直接称之为“旅游地产”ღ◈✿，一方面强调这两个词是并列结构ღ◈✿，而非偏正结构ღ◈✿；一方面也是想提醒诸位旅游是旅游ღ◈✿，地产是地产ღ◈✿，两者具有相对独立性ღ◈✿。

　　地产可以借势旅游进行营销ღ◈✿，但旅游开发的成功ღ◈✿，绝并不代表地产销售的成功ღ◈✿。不要忘了ღ◈✿，华侨城的住宅ღ◈✿，是选址在深圳ღ◈✿、北京ღ◈✿、成都等大城市的城区或近郊ღ◈✿。山海大宅“天麓”的天价ღ◈✿，也绝非一般城市所能复制的ღ◈✿。

　　泰安的泰山方特欢乐世界ღ◈✿，是山东名列前茅的休闲娱乐项目ღ◈✿，与泰山等共同形成鲁中最有影响力的旅游大区域ღ◈✿。项目距济南市区约100公里ღ◈✿，是深受济南人欢迎的家庭旅游首选之地ღ◈✿，其中不乏反复前往游玩者ღ◈✿。但游乐园对地块周边的房地产影响基本可以忽略ღ◈✿。

　　贵安新天地距福州市区仅30公里ღ◈✿，贵安水世界ღ◈✿、欢乐天地等游乐园颇有人气ღ◈✿。但住宅客群仍以连江县为主ღ◈✿、福州为辅ღ◈✿。住宅销售的最大动力仍是性价比ღ◈✿。2011年启动之初售价5800元／平方米ღ◈✿，至今均价也不过7300元／平方米左右ღ◈✿，涨幅明显低于福州市区的普通住宅ღ◈✿。

　　因此在“旅游+地产”类的项目运营中ღ◈✿，地产开发可以借势旅游开发ღ◈✿，但不可混为一谈ღ◈✿。旅游开发和运营ღ◈✿、住宅开发和销售ღ◈✿，应该是两套人马ღ◈✿、两条腿走路ღ◈✿。

　　休闲型大盘的本质是房地产开发ღ◈✿。但近年来ღ◈✿，一些综合休闲型大盘表现强劲ღ◈✿，其中的旅游休闲属性不断提升ღ◈✿。一些大盘利用自然环境ღ◈✿、商业用地ღ◈✿，创造了高品质的休闲娱乐设施ღ◈✿，已经具备了旅游地产的很多属性ღ◈✿。

　　此类项目的典型特点为ღ◈✿：位于大城市2小时车程以内的远郊区ღ◈✿，地段较为生僻ღ◈✿，直接开发住宅销售难以取得好的市场反响ღ◈✿；开发商通过大手笔投入ღ◈✿，人工营造了一片休闲度假调性的环境8x网站现在所有浏览器都打不开ღ◈✿，以促进第二居所为主的住区销售ღ◈✿。与一般的别墅区相比ღ◈✿，休闲度假的内容大大增加ღ◈✿。

　　“恒大海上威尼斯”项目ღ◈✿，距上海市中心约115公里ღ◈✿，本质上是一个超级大盘ღ◈✿。项目虽然滨海ღ◈✿，但资源非常一般ღ◈✿，滩涂资源并不出众ღ◈✿。但开发商依托滨海资源ღ◈✿，进行了大手笔的投入ღ◈✿，重新塑造了海岸线ღ◈✿、威尼斯水城意向的岛居环境ღ◈✿、“内海”ღ◈✿、园林ღ◈✿、豪华七星酒店等ღ◈✿，提出全球首岸国际滨海度假城的概念ღ◈✿。2012年7月首期开盘ღ◈✿，成功打开了上海人的钱包ღ◈✿。

　　世茂集团在大连的“御龙海湾”项目距大连市中心约40公里ღ◈✿，开发之初地段十分生僻ღ◈✿，周边配套和景观都十分缺乏ღ◈✿。为创造社区价值ღ◈✿，开发商努力营造了一个海上休闲功能区ღ◈✿。大手笔填海约1000公顷OB欧宝体育ღ◈✿，在海中形成一个巨大的龙形人工岛ღ◈✿，规划建设海岸线ღ◈✿、游艇码头ღ◈✿、商业和酒店ღ◈✿、高尔夫等ღ◈✿，为住区销售展现出一系列豪华配套ღ◈✿。几经波折ღ◈✿，项目的度假环境逐渐呈现ღ◈✿，销售逐步趋暖ღ◈✿。

　　随着中国都市扩张和国民休闲度假需求的井喷ღ◈✿，在大城市周边开发此类带有丰富休闲娱乐配套的度假大盘ღ◈✿，正在逐渐成为一种趋势ღ◈✿。从早期的远郊别墅区建设一个风情小镇ღ◈✿，到现在的重金投入营造主题休闲ღ◈✿，休闲型大盘正在从单纯的房地产开发ღ◈✿，向旅游地产的方向迈进ღ◈✿。

　　例如ღ◈✿，在上海的周边ღ◈✿，从松江泰晤士小镇ღ◈✿，到恒大海上威尼斯ღ◈✿、世茂纳米魔幻城ღ◈✿，开发商“改天换地”ღ◈✿、平地造景的动作越来越大ღ◈✿，大盘为都市家庭创造的度假生活也越来越多元ღ◈✿。

　　大城市郊区休闲型大盘与度假地地产的大盘项目ღ◈✿，在产品组合上常常有很多相似之处ღ◈✿。但两者的区别也十分明显ღ◈✿：

　　在选址上ღ◈✿，前者是大城市优先ღ◈✿，后者是大度假地优先ღ◈✿。在资源上ღ◈✿，前者有优越的人群资源ღ◈✿，后者有优越的旅游资源ღ◈✿。在工作难度上ღ◈✿，前者是如何造出媲美后者的度假环境ღ◈✿；后者是如何找来足够的都市人ღ◈✿。

　　此类项目多扮演着“城市名片”的角色ღ◈✿，虽然主力人群是都市休闲人群ღ◈✿，但带有很强的旅游属性ღ◈✿。例如ღ◈✿：上海的新天地ღ◈✿、成都的宽窄巷子和锦里ღ◈✿、武汉的楚河汉街等等ღ◈✿。

　　项目多位于城市中心区ღ◈✿，区位条件优越ღ◈✿，且有历史商脉或文脉可寻ღ◈✿。表现形式是改造或新建的特色商业街区ღ◈✿，休闲业态占比大ღ◈✿，并融入浓郁的地域文化元素ღ◈✿。现在越来越多的大城市ღ◈✿，都在关注此类城市街区复兴项目ღ◈✿，力图将其建设成为带有浓郁地方文脉特色的休闲商业街区ღ◈✿。

　　这些特色商业街区虽然不属于旅游地产ღ◈✿，但常常游人如织ღ◈✿，是外来游客到该城市的必到之所ღ◈✿。因此在此类项目的规划设计中ღ◈✿，也会较多考虑面向游客的内容ღ◈✿。